¿Cómo evitar la extinción de Dominio?
En agosto de 2019, entró en vigor en México la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
Esta nueva Ley Nacional, sustituye a la Ley Federal y a las Leyes Estatales que había en la materia y aunque la figura de extinción de dominio ya existía, esta nueva Ley introdujo un cambio que ha preocupado a la industria inmobiliaria.
Por eso, en las siguientes líneas vamos a tratar de clarificar los efectos de la Ley y las medidas para protegernos.
¿Qué es la extinción de dominio?
La extinción de dominio es la incautación definitiva de la propiedad de un particular por parte del Estado. Dicho instrumento jurídico se utiliza cuando el bien en cuestión fue instrumento, objeto o producto de ciertos delitos de alto impacto.
La Ley considera el narcotráfico, robo y venta ilegal de combustible, secuestro, trata de personas, entre otros.
El ministerio público es quien inicia el procedimiento y establece medidas cautelares. Sin embargo, es un juez quien toma la decisión final de extinguir o no el dominio. En estos juicios los propietarios tienen oportunidad de defenderse.
¿Cómo puede evitarse la extinción de dominio?
-No cometer delitos-
Aunque simplista, esta aseveración nos lleva a preguntarnos ¿Qué pasa cuando se tienen propiedades para arrendamiento? —sin importar que sean de una empresa o de una persona física—, estas también pueden ser sujetas de dicha figura, aunque sus propietarios no cometan delito alguno, según la Ley.
-Presunción de buena fe-
Para deslindar a los propietarios de inmuebles de las imputaciones legales cuando los arrendatarios han cometido algún delito es demostrar que los propietarios no son cómplices y que en su actuar como arrendadores actuaron de buena fe.
Para demostrar la presunción de buena fe el Artículo 15 de la Ley especifica una serie de requisitos y muchos de ellos son fáciles de cubrir y parte de la práctica común en el arrendamiento. Pero hay un punto que ha causado revuelo y es que se pide que el contrato debe contar con fecha cierta y esta debe ser previa a la realización del hecho ilícito.
-"Se presumirá la Buena Fe en la adquisición y destino de los Bienes. Para gozar de esta presunción, la Parte Demandada y la o las personas afectadas, dependiendo de las circunstancias del caso, deberán acreditar suficientemente, entre otras:
I. Que consta en documento, de fecha cierta y anterior a la realización del Hecho Ilícito, de conformidad con la normatividad aplicable..."- Ley Nacional de Extinción de Dominio, Artículo 15
¿Qué es una fecha cierta?
La fecha cierta es aquella fecha real verificable en que un acto jurídico surtió efectos. También desde diciembre de 2019 es un requisito del SAT para sustentar la existencia de operaciones fiscales.
La forma tradicional y más común de obtener fecha cierta es protocolizando el contrato ante Notario Público. Aunque este procedimiento suele ser costoso y tardado.
La Alternativa Digital
Una forma más eficiente de obtener fecha cierta en documentos como contratos de arrendamiento es de manera electrónica y se logra a través de la constancia de conservación.
Las constancias de conservación son estampillas digitales de tiempo emitidas y firmadas electrónicamente por un Prestador de Servicios de Certificación (PSC) acreditado por la Secretaría de Economía.
Estas estampillas digitales amparan la existencia de un documento digital en una fecha con certeza legal y además, se emiten de conformidad con la NOM-151, la cual regula al Artículo 49 del Código de Comercio.
Al utilizar estas estampillas en los contratos se otorga presunción de integridad a los documentos y eso permite que cualquier documento digital sea admisible en juicios.
¿Cómo estampar la constancia de conservación en mis contratos?
Una de nuestras aplicaciones en FIDO es proveer una plataforma de Firmado Digital que incluye el estampado de la constancia de conservación en todos los documentos que sus usuarios firman.
Como lo comentamos previamente, esta estampilla digital se tramita ante un PSC debidamente acreditado para que exista completa certidumbre para los clientes y usuarios de nuestro servicio.
Para obtener la constancia las partes firmantes del contrato deben contar con su e.firma/FIEL y firmar el contrato de arrendamiento de manera digital.
Al hacerlo así, además de obtener la fecha cierta y la presunción de integridad para el documento, esta presunción se extenderá a las firmas, las cuales por su fiabilidad también tendrán presunción de atribución y no repudio.
Aclaración de fecha cierta
Si los usuarios usan el servicio de FIDO para realizar el firmado de los contratos la fecha considerada como cierta no será la indicada en el contrato ni la del momento en que se envió a firma.
La fecha y hora de la última firma registrada será la que se incluya en la constancia y se considerará como cierta, es decir el contrato tendrá la fecha y hora en que el último firmante fue registrado.
Ventajas de la constancia de conservación en mis contratos
Si eres una persona o empresa arrendadora y deseas acreditar la buena fe para protegerte de la extinción de dominio firmar contratos digitales con una constancia de conservación estampada te puede dar estos beneficios adicionales:
Con una cosntancia de conservación cubres el requisito de la autoridad fiscal de fecha cierta para comprobar la existencia de operaciones.
Al estampar la constancia de conservación y usar las Firmas Electrónicas Avanzadas el documento y sus firmas obtienen presunciones legales de integridad, atribución y no repudio.
¿Quieres implementar la firma electrónica en tu organización para obtener constancias de conservación y cubrir este tipo de requisitos legales? buscanos en www.fido.mx