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  • Nacho Flores

¿Qué es un Escrow y para qué sirve?


Seguramente en más de una ocasión has vendido algo por internet, ese viejo televisor que ya no quieres y lo anunciaste en algún portal de ventas de cosas usadas, mercadolibre por ejemplo, y colocas el precio que crees razonable esperando a un comprador. Alguien en otra ciudad ve tu anuncio y acepta pagar por el artículo que has colocado en el sitio web, sin embargo, esa persona no te entrega el dinero directamente a ti sino que deposita el dinero a favor del portal de ventas, es decir, le paga a mercadolibre y tu pago es retenido hasta que cumplas la entrega del artículo que vendiste. En esta operación Comprador y Vendedor son protegidos por un intermediario que se asegura que ambas partes cumplan con sus compromisos. El comprador entrega el dinero mientras que el vendedor entrega el artículo y el intermediario está realizando una operación de protección llamada Escrow.


No hay una traducción literal al español de esta palabra pero el modelo de protección Escrow es muy usado en países como Estados Unidos y en diversas industrias donde los participantes de una compraventa necesitan confianza para que la otra parte cumpla su palabra.



Compañías Escrow

Si analizamos a detalle podremos encontrar que muchas plataformas ofrecen un servicio de Escrow sin denominarlo así directamente:


Amazon y Mercadolibre ofrecen proteger a sus compradores y vendedores intermediando los artículos que transaccionan.

Uber y Didi son el intermediario que colecta los pagos de viajeros y aseguran que el conductor cumpla con sus obligaciones.

Airbnb es una plataforma que colecta y protege los pagos de huéspedes que se hospedan en casas de anfitriones.

Workana permite que los freelancers cumplan con peticiones de trabajo de clientes y reciban su pago sin contratiempos.


Como puedes ver tenemos muchos intermediarios que aseguran que los pagos, productos o servicios que recibimos se entreguen en tiempo y forma.

Sin embargo, este tipo de protección conlleva una comisión que colectan estos intermediarios que pueden ir desde el 3% hasta el 25% en algunos casos.


Estos costos de protección impiden que las transacciones protegidas de servicios y bienes de alto valor sean accesibles.


Pagar un 5% adicional en un producto o servicio que ronda los $100 USD puede no ser significativo pero imagina pagar una comisión de $50K USD por proteger una compra de 1 millón de USD. Esa comisión sería costosa y fuera de mercado.


El uso de un Escrow es muy común en distintas industrias alrededor del mundo y se ofrecen con distintos proveedores para un amplio espectro de necesidades.


Protección en la industria Inmobiliaria

Este tipo de protección es de los más usado en el sector Inmobiliario donde Comprador y vendedor confían en la intermediación de un Escrow para que el dinero del comprador sea custodiado mientras los trámites legales se llevan a cabo.


Si el vendedor no cumple con la entrega del Inmueble o si hay problemas legales sobre el Inmueble, el Escrow puede devolver el dinero protegido al comprador.


Si el comprador, después de pactar la compra, decide no continuar el trato el Escrow puede penalizarlo y tomar un porcentaje del dinero protegido para entregárselo al vendedor como compensación.


En casi todas las operaciones de compraventa de Inmuebles existe un asesor inmobiliario (comisionista) que se encarga de publicar, promover y mostrar la propiedad a potenciales compradores. Es muy común que su labor sea pagada con un porcentaje del precio de venta

y en estos casos el Escrow ayuda a proteger a los comisionistas para que reciban sus honorarios de forma completa y segura.

En algunos lugares de U.S. la compraventa de inmuebles tiene que llevarse a cabo usando un Escrow de forma obligatoria ya que esta figura se encarga también de recolectar los impuestos del Estado, los honorarios del Notario y/o los pagos de los trámites legales pendientes.


Por costumbre , compradores y vendedores nunca transaccionan la compraventa sin antes recurrir a un servicio de Escrow.



Situación legal en México

En nuestro país, la figura de Escrow no existe en la legislación, sin embargo, hay algunos mecanismos legales y financieros que funcionan de forma similar.


El Fideicomiso es un instrumento muy utilizado para proteger operaciones de compraventa inmobiliaria y donde comprador y vendedor pueden transaccionar bajo la seguridad de un intermediario llamado Fiduciario. Este tipo de estructura es común cuando la operación requiere proteger bienes de alto valor que representan gran cantidad de dinero.


El Deposito Condicionado es un mecanismo por el cuál las personas físicas o morales entregan a una entidad fiduciaria cierta cantidad de dinero para darle formalidad, seriedad y respaldo al cumplimiento de una operación a celebrarse con un tercero.


Sin embargo utilizar un Fideicomiso o un Depósito Condicionado para proteger la compraventa de un departamento o una casa de interés social resulta, en muchas ocasiones, burocrático, lento y costoso.


Ocurre también, en muchas ocasiones, que los Fiduciarios no ofrecen el servicio cuando las operaciones son de montos pequeños, pues sus servicios están diseñados para ganar jugosas comisiones.


Problemática

Cuando un comprador y un vendedor se presentan no hay confianza previa, no se conocen, deben compartir información sensible y la costumbre dicta que se entregan anticipos para iniciar la operación. Para que un comprador sea tomado en serio, debe entregar un anticipo monetario en señal de "buena voluntad" y después de revisar la documentación que muestra el vendedor se firman documentos legales como contratos.


Debido a que este proceso tradicional es rudimentario y obsoleto (pero aún vigente) muchos compradores son defraudados no sólo en el sector inmobiliario sino en muchas otras industrias donde la entrega de anticipos es una práctica común: Venta de autos usados, compra de material médico, contratación de servicios, etc.

El fraude es el tercer delito más cometido en México y aumenta conforme las negociaciones van migrando al terreno digital.

Cada vez más personas y empresas realizan pagos a través de internet y aunque ya existen soluciones para proteger pagos pequeños lo cierto es que para montos grandes de dinero estas opciones son costosas o burocráticas como ya hemos visto. El fraude en todos los casos tiene un común denominador: El comprador confía y entrega un anticipo directo.

Aunque el fraude afecta principalmente a compradores también los intermediaros o los vendedores pueden sufrir estafas.

En muchas ocasiones falsos compradores realizan pagos ficticios, efectivo falsificado o cheques sin fondos. En otros casos son los mismos intermediarios los que al concretar una operación, por ejemplo la venta de un Inmueble, no logran colectar sus comisiones porque el vendedor se niega a pagar o simplemente los deja fuera del trato acordado.


El primer Escrow Digital en México

Para resolver la necesidad de protección en transacciones de alto valor en 2018 nació una compañía que combina los temas legales y financieros para crear un Escrow en México: FIDO.

El objetivo es evitar el fraude y ayudar a los participantes de una compraventa a transaccionar con confianza.


FIDO es, en resumen, el árbitro de confianza entre dos o más participantes de una compraventa. Para lograrlo los participantes deberán seguir los siguientes pasos:

  1. Abrir una cuenta bancaria (de forma online) en una entidad financiera con la que FIDO tiene alianza.

  2. Crear el contrato de compraventa y firmarlo con Firma Electrónica Avanzada de cada participante.

  3. Aceptar la participación de FIDO como "arbitro" que los representa ante la entidad financiera.

A diferencia de los Fiduciarios tradicionales, FIDO no custodia el dinero de la transacción. Toda la operación ocurre dentro de una entidad financiera regulada y vigilada por la autoridad competente. La solución consiste en facilitar la digitalización de los compromisos y representar digitalmente las voluntades de cada participante ante la entidad financiera que custodia el dinero.



Ventajas del Escrow Digital

-Operación 100% online

Mientras que en la mayoría de los procesos de protección monetaria los clientes deben acudir físicamente ante las compañías o firmar documentos en papel para validar la operación con FIDO todo el proceso puede hacerse de forma digital.

El proceso de alta de cuenta bancaria para persona física tarda menos de 24 horas hábiles.


-Validez Jurídica y mayor presunción legal

Al firmar un contrato con una firma autógrafa (a mano) es más común que los estafadores repudien (nieguen) su firma o que incluso una empresa desconozca a su representante legal.

Sin embargo al usar una Firma Electrónica Avanzada para estampar el consentimiento en un contrato la ley (Ley de Firma Electrónica Avanzada de 2012) confiere total certidumbre legal al documento y elimina el repudio de los firmantes, es decir, no podrán argumentar que no firmaron o que no es su firma.



Con este paso FIDO puede acreditar los consentimientos de las partes y proceder conforme las instrucciones y condiciones pactadas en los contratos.

Y no olvidemos que a medida que las negociaciones se vuelven digitales necesitaremos más mecanismos y herramientas legales que ayuden a los compradores, intermediarios y vendedores a cerrar negocios de forma ágil y segura.



-No existe Intermediario de custodia.

Tradicionalmente las compañías que ofrecen este servicio reciben el dinero de sus clientes y lo custodian de forma directa . En muchos casos el dinero recibido es mezclado con el dinero de otros clientes en una cuenta concentradora.


Este tipo de actividades es riesgosa por que la cantidad acumulada de dinero de clientes puede atraer extorsión o ataques al custodio del dinero y porque las cuentas concentradoras no son bien vistas en temas de prevención contra el lavado de dinero. Por esta razón existen costos elevados que tienen los Fiduciarios en temas de seguridad (que obviamente son pagados por sus clientes en forma de comisiones).

Con FIDO el dinero es protegido directamente en la cuenta del cliente, podríamos decir que el dinero está "bloqueado" pero sin salir de su cuenta bancaria. El riesgo de sufrir un ataque o extorsión a cambio del dinero de los clientes se elimina simplemente porque el dinero no vive en la cuenta del Escrow. A esto se le llama un Escrow sin custodia directa (Non-custodial Escrow)




-No hay movimiento Fiscal Adicional

Aunque la operación de compraventa sea realizada entre un comprador y un vendedor el dinero protegido mediante fiduciarios tiene un tratamiento fiscal distinto ya que se debe comprobar el paso intermedio del dinero mientras que fue custodiado. Y cuando las operaciones no son exitosas y el dinero debe ser devuelto al comprador debe registrarse una devolución en temas fiscales.


Con el servicio de FIDO el dinero protegido del comprador sale de la cuenta del comprador y se deposita directamente en la cuenta del vendedor, no hay pasos ni cuentas intermedias que deban reportarse. En caso de que la operación no sea exitosa el dinero simplemente se "desbloquea" y no se genera un movimiento fiscal de devolución.


-Comisiones protegidas

En el caso del pago de comisiones que deben salir de la cuenta de un vendedor, la solución de FIDO también resuelve el tema ya que sólo hasta que el vendedor es pagado, el comisionista recibirá su pago de acuerdo al contrato de intermediación que hayan firmado y presentado ante FIDO . Los asesores inmobiliarios, por ejemplo, podrán recibir su pago puntual y completo directamente de la cuenta del cliente vendedor.


-Tarifas accesibles

Muchos de los contratos fiduciarios que protegen operaciones de alto valor tienen comisiones altas que pueden ir del 1% al 3% del monto total de dinero protegido. Con FIDO los clientes pagan sólo una fracción de esas comisiones lo que vuelve el servicio de Escrow muy accesible para cualquier tipo de presupuesto.


-Satisfacción Garantizada

En todos los servicios de protección Escrow o Fiduciaria las comisiones no son devueltas si la operación fracasa. Es como comprar un seguro: Aunque no lo uses tendrás que pagarlo.

En FIDO la satisfacción del cliente es lo más importante y por esa razón los clientes sólo pagan comisiones si la operación termina con éxito. Si la operación de compraventa no ocurre, FIDO no cobra comisión.


Futuro del dinero y su protección

Mucho se habla de que el siguiente paso en las transacciones monetarias esta en las operaciones digitales con criptomonedas, en particular Bitcoin. La tendencia a la descentralización nos obliga a pensar que en el futuro las entidades bancarias serán sustituidas por redes de transacciones en Blockchain y es muy posible que la figura de un fiduciario tal y como la conocemos desaparezca. Es posible que en muy poco tiempo el contrato que se firme incluya también (de forma explícita y embebida) la transacción monetaria, es decir, que el contrato, la cuenta bancaria y la protección sean un mismo elemento digital, estos contratos inteligentes tendrán la capacidad de verificar las identidades de los participantes, resguardar el dinero de la transacción y validar que las condiciones de la operación hayan sido cumplidas para liberar los recursos. Poco a poco comprobaremos que ese futuro necesita un "arbitro" que ayude a que el terreno digital y el mundo físico puedan tener un traductor. En mi opinión, FIDO no sólo surge como una solución para los problemas de hoy sino como una necesidad para resolver los problemas de mañana.



Si deseas mas información sobre el servicio envía un correo electrónico a hola@fido.mx



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